Cúcuta hace los últimos ajustes de cara a asumir el rol de gestor del catastro, una misión que hasta ahora ha estado en las manos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Los retos que asumirá el municipio al frente de este servicio público, a partir de enero del próximo año, son mayúsculos, como quiera que el catastro de Cúcuta completó ocho años desactualizado.

Iván Matíz, uno de los líderes del equipo consultor del catastro de Cúcuta, dijo que en estos ocho años han pasado muchas cosas en términos de la dinámica inmobiliaria de la ciudad y en términos de los cambios en el marco del mercado inmobiliario, que hoy lamentablemente no están reflejados en las bases de datos del catastro.

Y como el catastro por definición es un censo de los bienes inmuebles y sus características, el censo tiene que reflejar la realidad y esa realidad es que la base de datos del catastro de Cúcuta, administrada hasta este momento por el Igac, va por un lado y la realidad va por otro lado, explicó Matiz.

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En este orden -dijo- la primera tarea que hay que hacer desde enero es el barrido predial del municipio, recolectar todas las características, físicas, jurídicas y económicas de los predios y poner esa base a tono.

“Por qué, porque con el catastro lo que se busca es que sea multipropósito y el municipio no puede tomar decisiones, no puede definir políticas públicas, no puede facilitar la innovación y el emprendimiento si la información con la que estoy tomando decisiones tiene un atraso de ocho años”.

¿Cómo se hará?

Lo que propuso el municipio en el documento técnico que le presentó al Igac para que lo habilitara dentro de su plan de operación es que el próximo año el municipio tiene la obligación de actualizar el catastro, de ponerlo al día, arrancando por lo urbano y siguiendo por lo rural.

Pero, en paralelo, se tiene que  hacer un proceso continuo, que es la conservación del catastro, y esto tiene unas obligaciones: tomar lo que entrega el Igac, que es el rezago, es decir 2.448 solicitudes y trámites catastrales de vigencias anteriores sin resolver, frente a lo cual el municipio debe generar un plan de contingencia y dar las soluciones.

El otro reto que tiene la administración es que a partir de que se abran las puertas del catastro, se va a atender a los usuarios y a no dejar rezagar la información del catastro, reiteró Matiz.

El tercero es no esperar que el usuario venga al catastro, sino que con base en analítica de datos, el municipio empiece a focalizar las zonas de la ciudad donde hay una serie de cambios en predios nuevos que no se han incorporado, así como de predios que han venido transformando su componente físico, cuyos cambios tampoco están en la base de datos, con lo cual se podrá empezar a atender una serie de inconsistencias que trae la información catastral que viene del pasado.

Otro de los líderes del equipo técnico del Catastro de Cúcuta, Gustavo Marulanda, indicó que para la actualización se tiene en la base catastral 234.000 predios que hoy aparecen en el catastro como predios urbanos, y unos 12.000 como predios rurales.

Las estimaciones que hizo el municipio a partir de analítica de fuentes secundarias de información dejan entrever que hay más de 23.000 predios nuevos que no están dentro de la base catastral, reveló el experto.

Es decir, que hay 23.000 predios que hoy no están tributando porque no están incorporados, y no era culpa de los propietarios sino del sistema centralizado que no permitía incorporar la información para poder buscar equidad en materia tributaria.

Y,  en ese orden, hay un reto importante:  incorporar todo lo que está afuera del censo, incorporar todos los cambios, corregir las inconsistencias y volver a valorar los predios, en condiciones físicas y del mercado inmobiliarios, para que en ese término se pueda hablar de justicia, de equidad y de progreso, explicó  Marulanda.

¿Cuándo estará listo?

Según Marulanda y Matiz, la actualización catastral y la incorporación de los más de 23.000 nuevos predios al censo deberá quedar lista el próximo año, pero solo a parir de 2022 tendrá efectos tributarios  para los dueños de los predios.

Marulanda indicó que se hizo una planeación muy seria. La tarea de la gestión catastral que hará el municipio no será subir los avalúos de todos los predios, obviamente se tiene que reflejar una buena relación del avaluo comercial, para que en materia de equidad tributaria todo mundo tribute de manera adecuada y equitativa.

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Reveló que el 50% de los predios urbanos de Cúcuta tiene un valor inferior a 67,7 millones de pesos (unidad) es decir un 17% por encima del valor de una vivienda de interés prioritario (VIP) o el  57% de una vivienda de interés social (VIS).  

Al ser indagado de si en las revisiones que se han hecho han encontrado tributaciones erróneas, Marulanda no dio una cifra exacta pero sí afirmó que son muchas.  “Hay predios que hoy aparecen como lotes y ya tienen grandes edificios y construcciones en la realidad, pero que tributariamente están haciendo pagos ilógicos”.

La actualización catastral lo que va a propiciar es que ordenará los ingresos tributarios tanto en predial como de industria y comercio.

Pero en materia de gastos también se ofrecerá una claridad meridiana de los esfuerzos que tiene que hacer el municipio al contar ya con información actualizada, dijo.

Añadió que no solo en materia de ingresos sino en materia de optimización de los recursos va a ser importante.

Aclaró que el  objeto del catastro no es la estratificación, es el insumo fundamental para poder hacer estratificación. Tampoco es la nomenclarura, pero es bueno tener la ciudad referenciada de su nomenclatura.

Permitirá identificar conflictos de uso del suelo; qué me dice mi ordenamiento del territorio y qué está pasando en el territorio. También cuántas personas tenemos en zonas de alto riesgo que no deberían estar ahí; cuántas en suelos de conservación depredándolo, cuando se debería proteger; cuántas vacas tengo en un sitio cuando lo que debo tener son cultivos y no semovientes; cuántas invasiones tengo, cuántos desplazamientos; en qué condiciones están los poseedores.Todo esto permitirá implementar programas de mejoramiento integral de barrios.

En otras palabras, el catastro no solo servirá para cobrar impuestos, aclaró por su parte Matiz.

A 2023 habrá ingresado unos 93.600 millones de pesos adicionales por predial a las arcas oficiales, según las proyecciones que hizo la alcaldía a partir de la actualización catastral que se producirá el año entrante.

En el presente año la meta de recaudo de predial  es  $51.300 millones, un 2,6% más que el año pasado cuando la cifra llegó a $50.000 millones. 

El proceso de empalme con el IGAC irá hasta el 15 de diciembre, aproximadamente, y para el 2021 la ciudad será la responsable de la gestión catastral en las zonas rurales y urbanas del municipio.

La secretaria de Hacienda, Virginia Valencia, manifestó en fecha reciente que esperan que en muchos casos el impuesto predial de los ciudadanos bajará, porque se van a considerar la implementación de tarifas cómodas y acordes a la capacidad de pago de los contribuyentes.

Otros beneficios

Facilita el  diseño e implementación de políticas públicas asociadas a la  atención y prevención de riesgos y desastres. 

Constituye la línea base para el diseño e implementación de estrategias masivas para la formalización, regularización o legalización de la propiedad.

El equipo

¿Qué capacidad tiene la alcaldía para asumir como gestor catastral?

Gustavo Marulanda, miembro del equipo consultor del Catastro, dijo que se tiene que proponer un modelo de operación institucional. 

La apuesta de la alcaldía es que a través de la secretaría de Hacienda, dentro de su estructura, se va a establecer el grupo de trabajo que se requiere para poder empezar a realizar,  con los más altos estándares de calidad, la gestión.

Asimismo, se creará un grupo interno de trabajo,  que se va a nutrir con recurso humano de la alcaldía, y en paralelo, se van a generar las capacidades y las competencias que se demanda. 

Una de las apuestas es empezar a vincular a la academia, porque se tiene que empezar a certificar las capacidades y competencias del talento humano que se necesita para ofrecer un servicio de calidad.

¿Qué va a pasar con el Igac?.

El Igac seguirá haciendo la tarea en los demás municipios del departamento, solo que ahora ya no tendrá la base catastral de Cúcuta., es decir una carga del 47 por ciento de los predios que gestiona en el departamento.

¿Qué otros municipios ya asumieron el Catastro?

Bogotá, cali, medellín, Antioquia. Barranquilla, el área metropolitana Centro Occidente, y área metropolitana de Bucaramanga. Asimismo, el departamento del Valle, Soacha, área metropolitana de Barranquilla. Masora, Rionegro, área metropolitana del Valle de Aburrá, Fusagasuga, Santa Marta y Cúcuta, estos últimos en el tránsito para gestionar el catastro.

¿Podría considerarse que alguien diga yo quiero que el avaluo de mi predio lo haga el Igac, eso se podría dar?

No, en el  área de Cúcuta el proceso catastral lo hace el municipio. Otra cosa es si alguien desea un avalúo catastral, ahí sí puede acudir también a las lonjas.