Una de las modificaciones que el Concejo municipal aplicó al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), aprobado en plenaria el pasado 3 de diciembre, y que pasa a sanción del alcalde César Rojas, tendrá serias implicaciones en los costos de las viviendas de interés social (VIS) y prioritario (VIP) en Cúcuta. 

El cambio tiene que  ver con el número de parqueaderos exigidos por vivienda (casa o apartamento) en las distintas zonas en las que el POT dividió la ciudad de acuerdo al estrato.  

En el POT actual, vigente desde el 2011, está establecido que en el segmento VIS y VIP, por cada 8 viviendas debe haber un parqueadero; cuando el nuevo POT llegó al Concejo, la tabla sobre parqueaderos consignada en el documento indicaba que por cada 5  viviendas de interés social  construidas en el estrato 3 (denominada ZR3) debía haber 1 parqueadero; en el caso del estrato 1 y 2 (ZR4), por cada 5 viviendas de interés social debía existir 1 parqueadero y en estos mismos estratos, 1 parqueadero por cada 8 vivendas de interés prioritario. 

Sin embargo, en la última semana, la comisión del Plan, conformada por 7 concejales, decidió modificar estos parámetros definiendo que cada VIS construida en el estrato 3 (ZR3) debía contar con parqueadero; en el caso del estrato 1 y 2 (ZR4), por cada tres viviendas de interés social debía existir 1 parqueadero y en estos mismos estratos, 1 parqueadero por cada 4 vivendas de interés prioritario. 

Esta decisión tendrá, según los constructores, implicaciones en los valores de venta de estas viviendas, pues hacer un parqueadero eleva el costo de la misma en 20 millones de pesos. 

Si se tiene en cuenta que el precio promedio de las VIS en la ciudad es de 94 millones de pesos, según cifras de Camacol Cúcuta, este valor ascendería a 114 millones de pesos, superando incluso el tope establecido por ley para el valor de las VIS ($111’795.660 cifra que corresponde a 135 salarios mínimos). 

Este cambio, más que afectar a los constructores, terminará afectando el acceso que puedan tener los ciudadanos a este tipo de vivienda, que representa el 75% de las unidades vendidas en el último año. 

Juan Francisco Yáñez, gerente de la constructora Yadel, una de las más activas en el sector VIS, asegura que “con estos cambios en el Pot, el Concejo está perjudicando a los que quieran acceder a vivienda de interés social y prioritario, pues la medida va a generar un encarecimiento de estas unidades”. 

La molestia en el gremio de los constructores se hizo evidente, pues según Margarita Contreras, la gerente regional de Camacol, llevan un año y medio haciendo acompañamiento a la formulación del POT. 

“Desde antes de empezara el proceso nos reunimos, hicimos aportes y luego estuvimos concertándolo con la Administración Municipal, con el único propósito de tener el mejor POT posible. Nos preocupa mucho que se hayan hecho cambios ignorando ese proceso de concertación”, manifestó Contreras. 

Javier Contreras, el único constructor que en este momento ofrece proyectos en el sector de vivienda de interés prioritario en Cúcuta, confirma que la medida va a afectar el valor de los proyectos. 

“Esta medida tiene una incidencia en el valor de la tierra, porque obliga a ofrecer muchos más parqueaderos por unidades y eso hace que se necesite más tierra y, por ende, encarece los proyectos. Las pocas tierras que hay con vocación de VIP ya pasarían a ser VIS por el rango del valor del inmueble”.

Cambios buscan dignificar: Concejo

Tras la aprobación del Concejo, la última palabra la tiene el alcade César Rojas, quien debe decidir si lo sanciona o lo devuelve.

Bachir Mirep, concejal ponente del POT, explicó que los cambios se tomaron luego de que comunidades de San Luis y Sevilla se acercaran al Concejo a quejarse por la falta de espacio en los complejos de VIS y VIP. 

“Hubo concejales que recibieron quejas de ciudadanos a los que les toca rotarse las zonas de parqueaderos de los residentes a través de pico y placa”, relató.

Este cambio de proporciones en parqueaderos, según Mirep, no se hizo con una óptica económica, sino con una mirada de ciudad sostenible. “Un municipio sostenible no puede pensar que la población siempre va a ser pobre y que nunca va a tener acceso a un medio de transporte sostenible, llámese moto, carro, bicicleta, etc”.

Sin embargo, al preguntársele si la corporación tuvo en cuenta estudios técnicos o económicos que reflejaran los incrementos que se van a generar en el valor de las viviendas, reconoció que no. “Cuando se hizo el reajuste no se tuvieron estudios a detalle de impacto socioeconómico, pero los constructores tampoco los hicieron llegar”, dijo.  

El concejal fue muy enfático al explicar que los constructores no participaron del proceso que llevó a cabo el Concejo y por eso los cabildantes no fueron alertados de los inconvenientes que hoy salen a la luz. Raúl Andrés Colmenares, gerente de la constructora Viviendas y Valores, lamentó que la decisión se haya tomado sin ningún sustento técnico. “El Concejo modificó los índices sin realizar estudios de impacto económico y técnico que puedan soportar las modificaciones que llevaron a cabo”, dijo.