La aplicación del cobro por plusvalía, en Cúcuta, se hará en cuatro casos puntuales, como son:

-Por cambio en el uso del suelo, es decir, cuando una modificación en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) beneficie al usuario en el uso del terreno y le genere un mayor valor;

-Por la incorporación de suelo rural a suelo urbano.

-Por mayor aprovechamiento del suelo, es decir, cuando se hace un cambio en el POT que le permite al propietario mejorar las condiciones y la explotación de su suelo (por ejemplo, que por una actuación del Estado, un ciudadano con un edificio de cinco pisos pueda construir uno de diez).

-Por obra pública, cuando un municipio hace una obra pública que revaloriza la tierra.

Cuando se presenta alguno de estos casos, se debe hacer un acuerdo entre el propietario del terreno y la administración municipal para cobrar la plusvalía.

De acuerdo con la ley, el pago por plusvalía es entre el 30% y 50%, y en Cúcuta, el rango estaba entre 22.5% y 27.5%. Por esta razón, se  aprobaron nuevas tarifas para la capital de Norte de Santander, las cuales, según César Torres, concejal ponente, fueron concertadas y socializadas con los constructores.

Se estipularon los siguientes porcentajes: estrato uno, 31%; estrato dos, 32%; estrato tres, 33%; estrato cuatro, 34%; estrato cinco, 35%; estrato seis, 36%; y para otros, el 37%. “El pueblo cucuteño no se tiene que preocupar, porque la plusvalía no se le va a cobrar a todos. Los principales afectados van a ser los constructores cuando empiecen a construir y a cambiar el uso del terreno”, dijo Torres.

Sin embargo, si una persona del común hizo alguna modificación de las ya mencionadas, también va a recibir el cobro.

Margarita Contreras, gerenta de Camacol Cúcuta, aseguró que como gremio no puede ir contra la reglamentación y la acepta, pero manifestó algunas objeciones sobre la forma en la que la administración municipal ha manejado el proceso. 

“A pesar de estar de acuerdo, no compartimos la forma del cobro, pues no hubo concertación ni pedagogía sobre este asunto”, advirtió Contreras.  

La plusvalía, aunque polémica, es una manera de que el municipio recaude recursos que pueden verse reflejados en obras para el desarrollo de la ciudad y beneficio para los cucuteños. Este es un tributo de destinación específica, es decir, el dinero que se recaude no es para las arcas del municipio sino para la ejecución de proyectos que beneficien la zona de influencia de los terrenos que fueron sujetos de cobro.  

Para Orlando Joves, secretario de Planeación, el usuario termina pagando por un beneficio, porque los poseedores de los terrenos pueden incrementar el valor de los mismos cuando se hacen los cambios mencionados, por ejemplo, de suelo rural a urbano. 

En la plenaria del Concejo también se autorizó al alcalde para crear el rubro y hacer los ajustes necesarios para efectuar el debido cobro. 

‘Falta metodología de cobro’

La Opinión consultó a algunos constructores de la ciudad, quienes manifestaron su preocupación por la manera en que se hacen  los cobros, pues realmente no se conoce, a ciencia cierta, cuál es la metodología que está utilizando la administración municipal para emitir las resoluciones en las que comunica el monto a pagar.  

Uno de ellos, propietario de un lote que después de la actualización del POT de 2011 se valorizó, asegura que el cobro le llegó no por los metros que tiene el lote, sino por los pisos que va a tener el edificio que va a levantar. 

“Considero que hace falta concertar una metodología de cobro y aclarar realmente quiénes van a ser objeto del mismo, pues a cada licencia que sale le están cobrando plusvalía, incluso a las licencias de remodelación”, aseguró. 

“Pedimos a la administración que nos dejen acercarnos para poder expresar que lo están aplicando mal”, agregó el constructor. 

Otro representante del sector, mostró su preocupación porque los cobros no están estipulados dentro de los casos en los que se puede cobrar la plusvalía. Así mismo, este diario conoció que a las resoluciones de cobro no se les adjuntan los avalúos, que son los documentos que soportan el valor que se cobra y que según la norma, debe hacerse  por el método del avalúo residual. 

Dentro de la Ley 388, existe la posibilidad de que el Concejo reglamente eximir del cobro a las Viviendas de Interés Social y Prioritario, pero hasta el momento y según lo aprobado por el Concejo, todo indicaría que este tipo de programa  habitacional también será objeto del cobro.  

La curadora urbana Martha Liliana Nieto, aseguró que “desde hace unos 10 días estoy recibiendo cotidianamente la presencia de usuarios que tramitaron licencias en la Curaduría en los últimos cinco años, solicitando información de las razones por las cuales están recibiendo unas resoluciones de cobro por parte de la Alcaldía, en las que se mencionan las licencias que se han otorgado. En este sentido, se les ha informado a los usuarios que cada caso es particular y que la instancia que debe dar respuesta a los motivos que originaron los cobros es la Alcaldía”. 

ABC del tributo

¿Qué es la plusvalía?

Es una contribución que se hace al Estado por la actuación del mismo Estado, es decir, es el mayor valor que obtiene un terreno por las obras o acciones que se ejecutan en la zona en donde está ubicado ese predio. 

¿Cómo se aplica?

1)Cambio en el uso del suelo. Un cambio en el POT beneficia al usuario en  el uso del terreno y le genera un mayor valor, sobre el que se paga la plusvalía.

2)Incorporación de suelo rural a urbano. Cuando el POT incorpora a suelo de expansión urbano, genera un beneficio al propietario de esa tierra, por el cual debe tributar.

3)Mayor aprovechamiento del suelo. Cuando se hace un cambio en el POT que le permite al propietario mejorar las condiciones y la explotación del suelo. Por ejemplo, que por una actuación del Estado, un ciudadano con un edificio de cinco pisos pueda construir uno de diez, entonces por esos cinco pisos de más que se le permitan debe tributar.

4) Por obra pública. Cuando un municipio hace una obra pública que revaloriza la tierra, el ciudadano tiene que pagar por este beneficio recibido.

¿Quiénes serán los llamados a pagar este tributo?

Quienes recibieron el beneficio por alguna de las cuatro actuaciones anteriores.

¿Cuál es la base legal para pagar?

La Ley 388 de 1997 que estipula ese cobro como una fuente de financiamiento de otras obras de infraestructura para los municipios.

¿Desde hace cuánto no se cobra en Cúcuta y por qué no se había hecho?

No se cobra desde la promulgación de la ley en 1997. La Procuraduría ha hecho insistentes requerimientos de hacer el cobro de este impuesto, porque es una falta no hacerlo.

¿Cada cuánto se cobra?

Se cobra por una única vez, por la actuación del Estado que beneficia a ese predio.

¿De qué manera los contribuyentes deben pagar la plusvalía?

Los contribuyentes deberán pagar este impuesto a partir de que sean usuarios del beneficio, o sea, si un ciudadano tiene un terreno que fue incorporado a suelo urbano y no ha hecho uso de esta medida, para su mejor aprovechamiento, cuando vaya a ser sujeto de licencia de construcción en cualquiera de las modalidades tendrá que pagar plusvalía.

La Opinión